编辑:黄宇在经济复苏缓慢的情况下，今年上半年的商业地产交易也很活跃。仲量联行发布的报告显示，今年上半年，以广州、深圳为主的华南地区房地产大宗交易量约为164亿元，占去年总交易量的71%。仲量联行广州投资及资本市场部总监吴启泰表示:“房地产企业资金回笼压力仍在，因此去库存仍是下一个主流。存量项目和增量项目为投资者创造了更多的交易可能，但也增加了项目之间的竞争强度。”具体到广州市场，今年1-6月，广州大宗房产交易主要发生在琶洲CBD、鱼珠CBD和科学城中心区，交易总额约117亿元，接近去年全年交易总额的85%。吴启泰指出，从整体交易量来看，广州整体的大宗投资市场比深圳更有韧性。从物业类型来看，写字楼在上半年广州大宗交易中占比最高，约76.6亿元，占比约65%；从成交面积来看，写字楼成交面积接近42万平方米，占比82%左右。虽然成交量有序恢复，但在财产性收入增长预期压力和资本化率上升的双重影响下，广州写字楼资本价值较去年第四季度下降2.4%。仲量联行数据显示，在上半年新增供应约61万平方米的影响下，至二季度末，广州写字楼市场空置率约为21.8%，环比上升约3个百分点。今年第二季度，广州写字楼租金继续下降，环比下降约1.5%。仲量联行华南区商业地产部总监马伟图指出，市场租赁需求复苏缓慢，空置率持续上升，企业租户成本控制意识增强，导致写字楼业主议价能力减弱。“尤其是琶洲等新兴区域的写字楼项目，加速去工业化仍是其首要目标，因此业主愿意在议价阶段让步，努力在新增供应的冲击下寻找更多的‘战略缓冲’空间。”除了写字楼，零售资产受益于消费的快速复苏和退出路线的明确预期，关注度有所回升。据仲量联行统计，物流仓储、产业园区和长租公寓是最终被投资机构看好的热点，占比分别为25%、20%和20%。事实上，世邦魏理仕《2022年中国投资者意向调查报告》显示，自2021年起，工业地产已超越写字楼成为投资者最关注的资产类别，其中近80%的投资者将投资重点放在仓储物流领域。世邦魏理仕广州投资与资本市场部负责人苏建庭曾透露，包括会展龙头在内的一些企业，前两年在物流地产领域的投入并不多，但从2021年开始，他们也将更多的注意力从商业、写字楼转移到物流地产。随着华南地区跨境商贸业的快速发展和扩张，相关企业对仓储空间的需求呈上升趋势。仲量联行华南产业及物流服务部总监杨锦怡指出，今年上半年，仲量联行观察到多家跨境电商头部企业在华南地区完成了可观的租赁交易。例如，今年上半年，三家跨境电商在广州、东莞和佛山租赁了超过60万平方米的非保税仓储空间，对市场起到了显著的推动作用。虽然跨境电商行业租赁需求增长迅速，但在经济前景不明朗的情况下，第三方物流企业、国内头部电商等华南地区非保税仓储物流市场传统租户的租赁需求有所下降。仲量联行数据显示，2023年上半年华南地区非保税物流仓储市场租金增速放缓，二季度华南地区5个城市同质环比租金增速不足1%。在一些城市，由于新项目的租金低于市场水平，整体租金增长率为负。“长租公寓从今年年初开始重新回到我们的视野，成为一种更为热闹的投资产品。”吴启泰指出，相比整个写字楼或购物中心，长租公寓的交易成本更低。此外，市场上出现非房地产投资专业的新玩家试水，偏爱这类相对简单的物业。被看好的关键原因是，和物流地产、产业园一样，公募基金对于长租公寓的退出渠道相对清晰，投资者未来可以通过REITs退出。吴启泰还认为，C-REITS(中国房地产投资信托基金)退出的可能性可能会刺激市场产生更多的关联交易。就成交金额最大的写字楼而言，吴启泰表示，考虑到经济运行整体改善仍将面临挑战，叠加新增的写字楼物业供应将加大整体去化压力，对写字楼物业资本价值的稳定性带来挑战。但考虑到整体发展前景的不确定性在减少，预期资本价值的波动并不大。